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상/법 (Business Law) & 임/대/차/법 (Landlord-Tenant Law)

  • 부동산 거래: 주택, 콘도, 코압, 상업용 빌딩 매매 및 분쟁 조정
  • 비지니스 거래: 사업체 매매, 프랜차이즈 계약, 라이센스 계약 및 클로징 전반 대리
  • 각종 일반 및 국제거래 계약
  • 회사설립 및 회사 운영 전반 자문
  • 임대차(리스) 계약서 검토 및 협상, 리스연장
  • 렌트분쟁조정
  • 퇴거소송 전반 대리: Non-Payment Petition, Holdover Petition, Order to Show Cause

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임대차계약과 퇴거소송
 최영수변호사법률그룹  | 2009·06·13 04:53 | HIT : 3,038 | VOTE : 358
임대차계약의 정의

Small Business에서 성공하기 위해서 많은 조건이 있겠으나 가장 중요한 것은 리스계약을 얼마나 잘 체결하는가에 있다고 해도 과언이 아닐 것입니다.

상용리스(Commercial Lease)는 임대인인 건물주(Landlord)가 자기 소유 상용건물의 점유 및 사용권을 임차인인 세입자(Tenant)에게 이전하고 그 대가로 약정한 임차료인 렌트(Rent)를 일정기간 받는 계약입니다. 따라서 리스계약의 핵심은 “타인소유 건물의 사용과 렌트의 지급”이라는 간단한 등식으로 설명될 수 있습니다. 따라서 세입자는 정해진 렌트를 제 때에 내고 최대한 리스를 활용하여 이익을 극대화하는 영업행위를 하는 주체가 됩니다.

그런데 최근 미국경기의 악화로 인해 한인사회 및 지역적 경기도 고전을 면치 못하고 있는데 그 어느 때보다 렌트를 내지 못해 소송을 통해 퇴거(Eviction)를 당하는 세입자가 부쩍 늘고 있는 형편입니다. 비지니스의 시작은 비지니스인수계약으로 시작하나 비지니스가 제자리를 잡지 못하고 수지타산이 맞지 않으면 결국 퇴거소송 후 퇴거명령이라는 법원판결로 끝이 나게 됩니다.

        퇴거소송의 유형과 절차

퇴거소송는 크게 렌트를 내지 못해 당하는 퇴거소송과 주요한 임대차계약조건을 위반하여 당하는 퇴거소송의 두가지 형태로 나누어 집니다.

1) 렌트지급불능에 기한 퇴거소송(Non-Payment)

임대차계약상 렌트는 기본렌트(Basic Rent)와 부가적렌트(Additional Rent)로 분류됩니다. 한달에 한번 정해진 금액을 정기적으로 내는 건물사용에 대한 임차료를 기본렌트라 하고, 상하수도세, 전기세, 부동산세, 건물관리비, 공유면적관리비, 제설비 등 기타 임대차에 관련된 부대비용으로 건물주에게 세입자가 지불하는 비용을 부가적렌트라 정의합니다. 문제는 임대차법상 부가적렌트도 기본렌트와 마찬가지로 이를 연체할 경우 기본렌트의 연체와 동일하게 본다는 것입니다. 예를들어, 매달 750SF의 임대건물에 $3,000의 기본렌트를 잘내고 있었으나 건물주와의 분쟁으로 부동산세 및 수도세를 내지 않을 경우 건물주는 이를 이유로 렌트지급불능에 기한 퇴거소송을 시작할 수 있습니다. 따라서 부가적렌트의 지불에도 신경을 써서 불측의 퇴거소송을 당하지 않도록 주의해야 합니다. 렌트지급불능에 기한 퇴거소송을 통해 건물주는 법원(Housing Court)에 연체된 렌트의 지급판결(Monetary Judgment)과 임대한 건물의 점유권을 다시 건물주에게 명도(Judgment of Possession)하라는 두가지 판결을 구하게 됩니다.
    
렌트지급불능에 기한 퇴거소송의 절차를 보면 건물주는 먼저 렌트의 연체가 있을 경우, 연체렌트의 전액상환 또는 건물의 반환을 요구하는 최고장(3 Day Notice)을 세입자에게 보냅니다. 이 최고장의 전달은 건물주가 퇴거소송장을 법원에 접수하기 위해 반드시 요구되는 절차입니다. 대개 이 최고장을 받고 연체된 렌트 전액을 지불할 경우에는 퇴거소송장을 제출하지 않습니다. 단, 건물주는 최고장 전달에 따른 비용을 연체된 렌트에 부가하여 청구합니다.

건물주는 보통 2-3달 정도 렌트의 지급이 밀린 경우에 이 최고장을 전달하지만 경우에 따라서는 1달만 밀렸어도 최고장을 보내는 건물주도 상당히 있으니 불필요한 비용과 연체료를 지급하는 일이 없도록 주의해야 합니다. 경우에 따라서는 이 단계부터 변호사를 선임하여 협상을 시도하는 것도 차후 파생할 문제를 미연에 방지한다는 점에서  바람직하다고 봅니다.


세입자가 최고장을 받고도 최고장에 명시된 기한까지 렌트를 지급하지 않을 경우 건물주의 선택에 따라 바로 퇴거소송장(Non-Payment Petition)과 소환장(Notice of Petition)을 법원에 접수해 법원서류송달회사(Process Server)를 통해 직접 세입자에게 전달되게 합니다. 이 퇴거소송장에는 연체된 렌트의 금액과 세부내역이 명시되어 있고 연체된 렌트의 지급판결과 임대건물의 명도판결을 구하는 내용이 담겨져 있습니다. 소환장에는 퇴거소송장을 전달받고 5일내에 관할법원에 답변서(Answer)를 제출하라는 명령을 담고 있습니다. 만일 세입자가 답변서를 제 때에 접수하지 못할 경우는 궐석재판으로 판결이 바로 나올 수 있으므로 퇴거소송장을 받으면 본인 또는 변호사를 통해 반드시 너무늦지 않게 답변서를 제출해야 합니다.

많은 한인 세입자들은 송달된 퇴거소송장을 소홀이 생각하거나 아예 개봉해 보지도 않고 있다가 궐석으로 판결이 나와 마샬(Marshal)이 집행통지서를 보내면 그때서야 뒤늦게 변호사를 선임하는 경향이 많은데, 송달된 법원서류나 건물주로부터오는 통지서를 소홀히 여기지말고 꼭 챙겨서 적절히 대비해 손해를 최소화하는 하는 습관을 가져야 합니다.

답변서에는 대개 여러가지 렌트미지급에 대한 정형화된 항변(Defense)을 제출하는데, 예를들면 건물주가 퇴거소송의 전제조건인 최고장을 전달하지 않았다든가, 퇴거소송장의 송달이 법에 정한대로 이루어지지 않았다든가, 임대건물의 지붕이나 바닥에 누수가 있어 비지니스를 계속할 수 없는 상태가 계속되고 있다든가, 렌트를 전액지불했다든가, 건물주가 적극적으로 세입자의 영업행위를 방해했다든가 등이 그것입니다. 세입자는 답변서를 법원에 제출하기 전에 반드시 답변서 사본을 보통우편으로 건물주나 변호사에게 송달해야 합니다.

일단 답변서를 제출하면 법원에서는 늦어도 10일내에 법원출석일을 지정해주는데 이 때는 변호사와 동행하여 협상 또는 재판에 임해야 합니다.

최초 법원기일에 출두(Appearance) 하게 되면 대개는 건물주는 나오지 않고 건물주의 변호사만이 나와 세입자에게 연체료 및 변호사비등의 비용을 포함한 연체된 렌트를 낼 수 있는지 지불의사를 묻고 협상하게 됩니다.

만일 쌍방이 합의하여 조건이 맞을 경우는 건물주의 변호사는 합의서(Stipulation of Settlement)를 그 자리에서 작성하여 쌍방이 서명하게 되고 이 합의서를 재판부에 제출하여 판사의 명령(Order)를 득하게 됩니다. 이 합의서에는 쌍방이 합의한 연체된 렌트의 지불조건과 이를 위반할 경우 재판절차를 거치지 않고 바로 판결을 구할 수 있다는 내용이 담겨져 있습니다.

반대로 쌍방이 합의점을 찾지 못할 경우 법원은 재판기일을 정하게 되고 그 기일까지 퇴거소송은 연기(Adjournment)가 됩니다. 대개 이러한 재판절차상 연기는 한두번 정도 있는데 대체적으로 연기를 통해 쌍방은 합의점을 찾아 합의서를 작성하게 됩니다.

끝내 합의에 이르지 못할 경우는 결국 건물주의 의도대로 재판(Trial)이 이루어 지게 됩니다. 퇴거소송은 보통 3개월에서 길게는 몇년까지 걸리는 일반 민사소송(Civil Action)과 달리 그 본질은 렌트를 연체한 세입자를 약식절차를 거쳐 신속하게 퇴거시킬 수 있는 명령을 발할 수 있도록 하는 간이재판절차입니다. 따라서 재판도 배심원의 참여(Jury Trial)가 배제되고 단지 판사의 주재(Bench Trial)하에 약식으로 이루어집니다.  

재판의 내용을 보면 먼저 건물주는 증인석에 올라가 본인이 임대한 건물의 소유주라는 사실을 등기부등본이나 부동산소유권증명서류로 증명을 하고 연체된 렌트의 금액을 재판부에 입증만 하면 됩니다. 세입자는 이와 반대로 증인석에 올라 답변서에 제출했던 항변을 구체적으로 증명해 퇴거소송을 기각(Dismissal)시키든지 렌트의 감액(Abatement)을 청구하게 됩니다. 따라서 세입자는 퇴거소송을 위해 평소에 항변의 입증자료를 면밀하게 준비하고 서면화하는 작업을 평소에 꾸준히 해야 합니다.

퇴거소송재판이 비록 약식절차이기는 하지만 민사소송 재판의 요소인 증인신문과 반대증거제출이 보장되어 있으며, 경우에 따라서는 일반민사소송 못지 않는 서류의 제출과 변론을 요구하는 경우도 있습니다.  

대개 퇴거소송재판은 특별한 경우를 제외하고는 건물주의 승소판결로 귀결됩니다. 세입자가 패소판결을 받으면 임대건물로부터 퇴거 되는 것 뿐만 아니라 개인신용(Personal Credit)에 나쁜 영향을 미치고 사후 개인재산에 대한 판결에 근거한 집행의 위험을 감수할 경우도 있게 됩니다.  따라서 세입자는 자신이 본인을 대리(Pro Se)하기 보다는 퇴거소송에 경험이 많은 변호인을 선임하여 재판전에 협상을 이끌어 내 임대차를 계속 유지할 수 있도록 하는 것이 바람직합니다.  

일단 세입자가 패소를 하게 되면 건물주의 변호사는 법원의 판결(Judgement)에 기초해 마샬(Marshal/집행관)을 통해 퇴거영장(Warrant)을 발부받고, 마샬은 마샬노티스(Marshal’s Notice of Eviction)라 불리는 퇴거집행통지문을 세입자의 영업장에 보내게 됩니다. 이 마샬노티스에는 토,일요일 및 공휴일을 제외한 6일 후(6 Business Day)에 퇴거영장을 집행하겠다는 취지의 공문을 포함하고 있습니다. 이 6일내에는 어떠한 집행도 할 수 없으며 이 6일이 지난후에도 자동적으로 7일째 마샬이 오지는 않고 건물주가 마샬에게 퇴거집행을 통보해 마샬의 일정에 맞추어 집행을 하게 됩니다.

세입자는 마샬이 언제 집행을 하러 오는지 두렵고 궁금할 경우가 대부분인데 이 때는 매일 마샬노티스에 있는 마샬전화번호를 이용하여 마샬사무실에 전화해 당일 또는 다음 날의 집행스케줄을 확인할 수 있습니다. 일단 퇴거영장이 집행되면 소지품이나 서류, 현금, 동산 등의 반출이 불가능하므로 집행이 있기 전에 미리 중요한 것을 옮겨 놓아 집행 후 불필요한 손해나 비용이 발생하는 것을 방지하도록 해야 합니다.  


2) 임차기간의 만료 또는 주요한 임대차계약조건의 위반에 기한 퇴거소송(Holdover)

세입자가 임대차계약서에 정한 임차기간이 만료되었거나 아예 임대차계약서를 작성하지 않았을 경우, 건물주는 30일 최고장(Notice to Terminate)을 세입자에게 보내고 이 기간내에 퇴거를 하지 않을 경우 퇴거소송을 할 수 있게 됩니다.

또한 렌트의 지급연체여부 또는 위에서 본 계약기간의 만료와 무관하게 임대차계약상 주요한 조건의 위반이 있을 경우에도 건물주는 임대한 건물의 점유권을 자기에게 반환하라는 법원의 판결을 구할 수 있는데, 여기서 계약조건은 주요한 조건이라야 합니다. 예를 들면, 임대차계약상에 요구되는 보험(화재보험, 상해보험 등)을 들지 않았거나 연장을 하지 않았을 경우, 건물주의 동의를 받지 않고 임대건물에 공사를 한 경우, 매춘 또는 도박등의 불법행위를 임대건물내에서 할 경우, 이유없이 장기간 영업행위를 하지 않고 문을 열지 않고 있을 경우, 기타 임대차계약상에 정한 주요내용의 조건을 위반할 경우 등이 이에 해당됩니다.

이러한 계약위반 사유가 있을 경우 건물주는 위반내용을 치유하라는 최고장(Notice to Cure)을 세입자에게 보내고 정한 기한내에 치유되지 않을 경우 퇴거소송을 할 수 있게 됩니다.

위의 소송전 최고장을 전달하고 난 후 세입자가 불응할 경우 건물주는 임차기간의 만료 또는 주요한 임대차계약조건의 위반에 기한 퇴거소송장(Holdover Petiton)을 법원에 제출해 기일을 확정해 세입자에게 송달하게 됩니다. 렌트지급불능에 기한 퇴거소송(Non-Payment Petiton)과는 달리퇴거소송장을 법원에 접수하면서 곧 첫 법정출두기일을 받게 되며 세입자는 첫 법정출두기일까지 답변서를 제출해야 합니다. 답변서에는 마찬가지로 항변을 제출할 수 있는데 Non-Payment Petiton의 항변사유와는 다른 한정된 항변만 제출됩니다. 예를들면 건물주가 퇴거소송의 전제조건인 최고장을 전달하지 않았다든가, 퇴거소송장의 송달이 법에 정한대로 이루어지지 않았다든가, 건물주의 퇴거소송이 건물주의 리스연장요청에 대한 협상결렬로 인한 보복(Retaliation)적인 성격을 가진다는 등이 그것입니다.

이후 절차는 위에 설명한 렌트지급불능에 기한 퇴거소송의 절차와 대부분 유사하지만, 특별히 이 Holdover 소송에서는 판결이후라도 최고 6개월까지 법원의 허가를 득하여 이 기간동안 렌트(Use and Occupancy)를 내는 것을 조건으로 임대건물을 사용할 수 있는 특칙이 있습니다. 그러나 실제 법원의 결정을 보면 대개 2-3개월 정도이상은 허가하지 않는 경우가 많습니다.

3) Order to Show Cause - 최후의 이의 신청제도

세입자가 퇴거소송장을 받지 못하였거나 또는 다른 이유로 답변서를 제출하지 못할 경우 일정기간이 지나면 건물주는 궐석퇴거판결(Default Judgment)을 받게되어 마샬의 퇴거영장 집행이 있게 됩니다. 이때 세입자는 절차적으로 퇴거소송장을 받지 못하였고 상당한 사유가 있음을 법원에 증명하여 궐석퇴거판결을 되돌려(Vacate Default Judgment) 다시 재판을 진행시킬 수 있는데 이 제도를 Order to Show Cause 라고 합니다.

Order to Show Cause를 법원에 제출하면 판사가 이를 검토해 정당한 사유가 있을 경우 마샬의 퇴거집행을 일시적으로 중단시키는 명령을 발하고 보통 5일내에 건물주와 세입자를 법원에 출두시켜 심리(Hearing)을 하게 됩니다. 법원에 출두한 쌍방은 심리전에 합의에 이르는 경우가 적지 않습니다.

경우에 따라서는 위에서 본 궐석퇴거판결이 아닌 정식 재판절차를 거친 후 퇴거판결이 나온 경우에도 종종 판사가 마샬의 퇴거영장의 집행을 일시 정지시키고 쌍방의 변론을 듣는 경우도 많으므로 마샬노티스를 받은 경우에도 포기하지 말고 이 제도를 활용해 법원에 이의를 신청하도록 해야 합니다.

        결 어

Small Business의 성공을 위해서는 임대차관계에서 건물주와의 분쟁을 최소화하고 안정되고 우호적인 관계를 유지해 롱런(Long Run)하는 것이 무엇보다 필요한데 이를 위해서 세입자는 임대차계약내용을 늘 숙지해 원치않는 퇴거소송으로부터 자유로워야 겠습니다.  

최영수변호사
최영수변호사법률그룹

2009년 3월 4일
  
  비지니스의 법적 형태 결정  최영수변호사법률그룹 09·06·20 5643 555
  비지니스 인수계약 과 주의점  최영수변호사법률그룹 09·06·13 3000 342
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