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상/법 (Business Law) & 임/대/차/법 (Landlord-Tenant Law)

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비지니스 인수계약 과 주의점
 최영수변호사법률그룹  | 2009·06·13 04:45 | HIT : 2,999 | VOTE : 342
Small Business 인수계약

플러싱에서 웨이터로 일하다 꿈에 그리던 자기 비지니스를 장만할 자금이 확보된 김성공씨는 마침 저렴하게 나온 네일가게를 인수하려 중개인을 따라 나섰다.

보통 비지니스인수 경위를 보면 김성공씨처럼 먼저 중개인이나 지인 또는 신문광고를 보고 매물을 소개받습니다. 김성공씨가 어떤 절차를 거쳐 네일가게를 인수해서 비지니스를 시작하게 되는지 한번 알아보겠습니다.

가계약 단계 (Pre-Contract)

이 단계에서는 1) 비지니스에 대한 사전 정보수집과 평가를 하고 2) 기본적인 매매계약의 내용을 조율합니다. 일반적으로 비지니스를 시작하는 한인들은 앞으로 하게 될 비지니스에 대한 구체적이고 계획적인 그림을 그리지 않고 무턱대고 가계약에 임하는 경우가 많습니다.

본인이 이 비지니스에 전문적인 지식이나 경험이 있는지, 매도인이 제시하는 매매가격이 적정한지, 비지니스 상품이나 서비스에 대한 이해가 충분한지, 주위에 동종 또는 유사 비지니스가 있어서 그 영향을 받는지, 기존 매도인의 회사를 그대로 인수할 건지 아니면 새로 회사를 설립해야 할 건지 또는 자영업으로 할건지, 비지니스 인수비용과 초기운영비용이 무리가되지 않는지, 관할관청에서 요구하는 자격증이나 비지니스의 사전행정승인이 필요한지, 영업장이 특별한 사용승인이 필요한지 또는 건축법상 하자나 위반이 있는지, 최초 6개월간의 재무구조, 자금조달, 매상 등이 문제 없는지, 비지니스의 부채비율, 상품의 재고등이 문제가 없는지, 임대차계약상 임차계약기간이 충분한지, 인수하려는 영업장의 임대차계약서상에 독소조항은 없는지, 화학물질 취급관련 비지니스의 경우 환경규제문제가 없는지 등에 대한 사전 심사가 절대적으로 필요합니다. 따라서 유사업종을 하는 지인의 조언이나 변호사나 회계사등의 전문인의 도움을 이 단계에서 받을 것을 권합니다.

중개인(Broker)이 있을 경우에는 “Binder Agreement”라 불리는 가계약서에 희망하는 매매가격과 기타 조건을 적고 서명해 매수인이 비지니스 매수의 청약을 하게됩니다. 따라서 보통 변호사를 선임하기 전에 기본적인 계약의 내용, 즉 매매가격, 클로징시기 또는 기타 특약 등이 결정 됩니다.

경우에 따라서는 매도인이 Letter of Intent라 불리는 가계약서를 보내 서명을 요구하는 경우가 있는데 이 Letter of Intent는 반은 본계약서라 해도 과언이 아니므로 서명시 본계약의 내용을 동의하는 것이 되므로 변호사와 미리 리뷰한 후 서명하
도록 해야 합니다.

이 가계약단계에서 고려해야 할 가장 중요한 것은 임대차계약입니다. 스몰비지니스 성공의 핵심은 좋은 비지니스 위치(목)에 좋은 조건의 임대차계약서를 가지고 있느냐는 것입니다. 따라서 매도인의 임대차계약서를 가계약 전에 미리 검토하여야 하고 그렇지 못할 경우에는 가계약후 반드시 본 계약을 체결하기전에 검토하여 임대차기간, 임차료, C/O 및 Zoning 문제, 매도시 제한조건, 기타독소조항 등을 면밀히 파악하고 본 계약에 임해야 합니다. 대개 상용임대차계약서는 정형화된 양식을 사용하나 그 내용에 부칙이 많이 추가되어 임대인을 보호하는 것이 대부분이므로 검토시 반드시 변호사의 조력을 필요로 합니다.

본계약단계 (Contract)

위에서 본 가계약 후 또는 가계약없이 진행될 경우 다음단계는 본 계약단계입니다. 보통 이 경우에는 변호사를 선임하게 되고 미리 매도인으로 부터 받은 임대차계약서를 검토했던지 아니면 선임된 변호사가 비지니스 인수계약서와 임대차계약서사본을 상대방 변호사로 부터 입수해 검토를 하게 됩니다.  

임대차계약서 검토후 하자가 없을 경우에는 인수계약서를 검토하게 되는데 다음 사항을 주의해 계약에 임해야 합니다.

1) 매수인의 이름을 계약상 개인으로 할 건지 아니면 회사로 할 건지 결정해 정확하게 해야합니다. 결정이 되지 않은 상태지만 계약을 신속하게 하기 위해서 일단 개인 명의로 하고 나중에 회사이름으로 바꿀수 있다는 조항을 계약서에 삽입해 그 결정을 미룰 수도 있습니다.

또한 가끔 매도인이 실소유주가 아닐 경우도 있으므로 주의하시기 바랍니다. 따라서 미리 매도인의 회사관련서류나 Business Certificate, 임대차계약등을 요청, 검토하여 매도인이 실제 그 비지니스를 매도할 권한이 있는지 확인해야 합니다.

2) 계약상에 매매대금의 대가로 어떤 항목이 매입되는지 명시해야 합니다. 일반적으로 비지니스인수계약시 매입되는 항목은 영업장안에 있는 모든 가구, 장비 등 동산과 리스, 클로징까지의 고객명단(Goodwill), 경업금지의무 등입니다. 따라서 계약서에 서명하기 전 반드시 영업장을 둘러보고 동산의 목록을 작성하고 영업장에 특별한 문제점(전기, 상/하수도, 에어컨, 소화기, 지붕누수문제 등)을 꼼꼼히 점검(Inspection)하셔야 합니다. 재고상품(Inventory)는 보통 협의하여 매매대금에 포함되기도 합니다. 특약이 없으면 매도인(임차인)이 임대인(건물주)에게 지불했던 보증금(Security Deposit)은 매매대금에 포함이 되지 않으므로 미리 매도인과 포함여부를 협상해야 합니다.

3) 계약금(Down Payment) 및 잔금(Balance)의 지불 문제입니다. 보통 먼저 계약서에 서명하면서 계약금 10%정도를 개인수표(Personal Check)로 지불하는데 매도인의 변호사의 구좌로 입금이 되고 클로징이 이루어지면 그 때 매도인에게 지급되고, 임대차계약을 건물주로부터 받지 못하는 등 계약서에 정한 조건이 성취되지 않았을 경우 계약이 해지되면 매도인의 변호사는 계약금을 매수인에게 돌려 주게 됩니다. 단,  한인들은 가끔 계약금을 매도인의 변호사 명의로 하지 않고 직접 매도인에게 지불할 것을 요구받을 수 있는데 이 경우는 주의해야 합니다. 일단 계약금이 매도인에게 직접 전달되었을 경우는 계약이 해지될 경우 받지 못하는 가능성있게되 사후 소송거리가 되곤합니다.

나머지 90%의 잔금은 클로징 때 현금 또는 은행보증수표(Certified Check/Bank Check/Casher’s Check)로 지불하게 됩니다. 매수인이 매매대금을 전액지불하지 못할 경우에는 계약서 작성시 미리 이 부분에 대해 협의를 하게 되는데, 대개 매도인은 그의 채권을 담보하기위해 매수인으로 부터 차용증(Promissory Note)과 동산담보약정서(Security Agreement)에 서명을 받아 이전하는 비지니스에 담보를 설정하게 됩니다. 이러한 동산담보는 공시가 되고 비지니스 융자를 받는다든가 그 인수한 비지니스를 매도할 때 설정을 해제해야 하는 문제를 남깁니다.

4) 클로징(Closing) 시기에 관한 문제입니다. 대개 클로징 날짜는 적절히 당사자가 합의 하나, 매도인이 “Time is of essence”라는 문구를 계약서에 삽입할 경우에는 계약서에 정한 날짜에 클로징을 해야 하므로 주의해야 합니다. 따라서 타주로 출타하실 분은 클로징시점을 잘 기억해야 합니다.

5) 클로징 후 책임에 관한 문제로, 대개 비지니스인수계약상, 매도인은 클로징때 받은 매매대금의 일정 금액을 매도인의 변호사에게 남겨 놓고(Escrow) 60일 정도의 기간내에 발생한 본인 채무(세금이나 일반 채무)를 변제하도록 합니다. 따라서 매수인은 이 Escrow의 금액을 반드시 명시하게 해서 사후 발생한 예기치않는 매도인의 채무로 인해 손해를 보지 않도록 해야 합니다. 또한 사후손해배상계약서(Indemnity Agreement)를 매도인으로 부터 받아 클로징이후 발생한 매도인의 채무에 대한 책임을 묻도록 해야 합니다.

6) 임대차계약서(리스) 또는 은행융자 조건부 계약 조건에 관한 주의점입니다. 대개 비지니스 인수계약상, 매수인이 계약서에 합의한 조건의 리스를 받지 못할 경우나 은행융자조건부 계약시 일정금액을 은행으로 부터 융자를 받지 못할 경우는 매수인에게 계약해지권이 생깁니다. 또한, 주류면허취득조건부 계약이나 일정 매상을 조건으로 하고 계약한 경우에도 그 매상을 매도인이 증명하지 못하거나 주류면허를 받지 못하면 해지권이 생기게 됩니다. 따라서 이러한 해지권이 있는지 잘 파악해서 사후에 조건이 성취되지 못할 경우 계약을 해지하는데 문제가 없도록 해야 합니다.

7) 경업금지의무조항(Covenant Not to Compete)은 모든 비지니스계약에 포함되는데 매도인은 클로징과 함께 동종 또는 유사업종을 일정 경계내에서는 하지 않을 의무를 지니게 됩니다. 가끔 이 의무를 위반하여 유사업종을 합의한 경계내에서 감행하는 경우가 있으므로 주의해야 합니다.

8) 비지니스인수계약의 계약성립 시점은 비지니스인수 계약서를 매수인이 서명하고 계약금을 동봉하여 매도인이나 매도인의 변호사에게 보내고, 매도인이 서명하여 양당사자가 서명을 마친 계약서 원본이 매수인의 변호사나 매수인에게 전달되는 시점에 계약이 성립하게 됩니다. 따라서 그 이전에는 취소권이 있으므로 특별히 계약을 진행하기 힘들 경우에는 양당사자가 모두 서명한 계약서를 받기전에 취소할 수 있습니다.




담보조사 및 임대차계약의 양도 동의 취득 단계
((Lien Search & Assignment of Lease)

1)        담보조사

부동산매매와 달리 비지니스매매는 특별히 취득되는 비지니스타이틀에대한 보험을 들지 않습니다. 따라서 일단 클로징을 하고나면 위에서 본 Escrow나 Indemnity Agreement 정도의 구제 수단만 있으므로 사전에 비지니스나 양도받는 영업장에 대해 하자가 없도록 면밀하게 조사하고 문제가 있을 경우 이를 반드시 치유한 다음에 클로징에 나가야 합니다.

먼저 문제되는 것은 매도인의 채무입니다. 위에서 본 바대로 매도인이 비지니스 취득시 잔금을 다 지불하지 않을 경우 차용증 및 동산담보약정서에 서명해 인수하는 비지니스에 담보를 설정해 놓은 경우가 있습니다. 이 경우는 반드시 변호사를 통해 동산담보 조사를 해야 합니다. 동산담보는 비지니스를 관할하는 County나 각 주의 State Department에 등재해 공시됩니다.  

둘째로 문제되는 것은 매도인 또는 비지니스에 판결(Judgment)이 내려진 경우입니다. 매수인은 이러한 판결이 있는지를 조사하여 문제를 제기하고 클로징까지 판결을 없애도록(Satisfaction of Judgment) 해야합니다.

마지막으로 임차건물에 건축법상 하자가 있어 건축법위반(Violations)이 있는지, 소방법상 문제가 없는지, 기타 행정법규상 문제되는 것이 없는지 확인 해야 하며, 특히 화학물질을 취급하는 업종을 인수하는 매수인은 환경오염문제가 있는지 확인해야 합니다.

2) 건물주로부터의 임대차계약(리스)의
양도(Assignment of Lease) 동의 취득

비지니스인수계약은 매도인이 합의한 조건대로 건물주로부터 리스를 양도 받아 줄 것을 조건으로 합니다. 따라서, 매도인이 리스를 받아주지 못한 경우에는 매수인에게 해지권이 생기고 계약금을 돌려 받을 수 있습니다. 매도인이 매수인을 위해 리스양도를 건물주에게 요청하게 되면 보통 건물주는 매수인의 이름, 주소, 쇼셜번호, 자동차면허증사본, 재산/부채현황진술서(Personal Financial Statement), 은행잔고증명서 등을 요청해 신용조사(Credit Check)를 해 임차인으로서 임차료를 잘 낼수 있는지 판단하게 됩니다. 경우에 따라서는 리스양도에 많은 시간이 걸릴 수 있으므로 급히 클로징을 해야 할 경우는 미리 이를 염두하고 계약에 임해야 합니다.

리스를 양도할 때는 리스계약서상의 조건과 더불어 잔여임차기간이 충분한지, 임차료가 적정한지, 연장의 옵션이 있는지, 양도시 매수인이 추가적으로 부담하는 비용(보증금이나 기타 관리비용 등)이 있는지, 재차 리스를 양도할시 일정매매대금을 건물주에게 지불해야 하는지 등을 면밀히 검토해야 합니다.

계약서상에 매수인이 개인이름로 계약을 체결하고 그 이후 회사를 설립할 경우에는 필요에 따라 회사이름을 개인이름 대신 리스양도계약서에 올리면 되나 건물주는 매수인 개인의 자격으로 보증(Personal Guaranty)을 설 것을 일반적으로 요구합니다.  

리스양도 외에 리스를 받는 다른 방법으로 새로운 리스( New Lease)를 받는 경우기 있는데 이 경우는 대체로 건물주가 임차료를 인상하는 관례가 있으므로 리스양도를 요청할 것인지 새 리스를 받을 것인지 고민해야 합니다. 기존의 매도인의 리스가 3년이상 남아 있을 경우는 새 리스를 주기보다는 대개는 리스양도를 건물주가 선호하는 경향이 있는데 리스양도를 받더라도 잔여기간을 연장(Extension of Lease)하여 양도를 받아야 합니다.

클로징(Closing) 단계

위에서 본 담보조사가 끝이 나고, 발견되었던 하자가 치유되고, 리스양도를 받게 되면 특별한 이슈가 없으면 클로징 날짜를 잡게 됩니다. 대개 클로징은 매도인의 변호사사무실에서 이루어지며, 매수인이 SBA 융자등 상용융자를 받게 되면 은행이나 은행변호사 사무실에서 하게 됩니다.

클로징에서 매도인은 비지니스타이틀의 이전서류인 Bill of Sale, Indemnity Agreement, 리스원본, 매도인이 회사의 경우 회사의 비지니스매매결의서인 Corporate Resolution 등을 서명해 매수인에게 전달하며 잔금을 받게 됩니다. 매수인이 잔금을 다 지불하지 않는 계약이 있을 경우에는 위에서 본 차용증과 동산담보약정서 등에 서명을 하고 매도인은 담보를 잡게 됩니다. 물론 이 담보는 채무가 변제되면 매도인에게 연락해 담보해제를 요청하면 되고 이 경우 인수한 비지니스는 담보없는 재산이 되어 사후에 융자등을 받을 수 있게 됩니다.

또한, 매도인과 매수인은 클로징날짜를 기준으로 임차료, 보증금, 상하수도료, 부동산세, 건물관리비용, 전기료 등을 정산하게 됩니다. 가장 중요한 영업장의 열쇠도 이때 넘어가게 됩니다.

매수인은 비지니스타이틀을 인수함에 있어 세금을 내지 않으나, 마치 자동차를 사면 Sales Tax를 부담하듯이 영업장내에 있는 동산(가구, 장비 등)에 대해 Sales Tax를 부담하게 됩니다. 매도인은 클로징이후 시세차액에 대해 비용을 공제하고 이익이 있게되면 Capital Gains Tax를 부담할수 있습니다.

매도인이 회사인 경우는 클로징이후 필요시에 회사정리(Dissolution)를 하게 되며 이를 위해 회계사의 조력을 받으면 됩니다.

결 어

위에서 본 비지니스인수계약은 매도인에게서 주식을 인수받아 매도인의 기존 회사의 권리/의무 및 재산/채무를 모두 승계하는 주식인수계약(Stock Purchase/Transfer Agreement)과는 구별되는 단순히 매도인의 기존 비지니스의 Assets 즉, 비지니스타이틀, 동산, 리스, 매도인이 영업해 둔 고객 등만을 인수하는 일반적인 Sale of Assets에 해당합니다.

간혹 매도인의 비지니스가 오랜 전통을 가지고 일정지역에 많은 고객을 확보해 영업해 온 경우나 리스양도상에 문제가 있을 경우에 이 주식인수계약을 통해 비지니스를 인수하는 경우도 있지만 이 경우는 위에서 설명한 대로 기존비지니스의 권리 및 재산뿐만 아니라 채무 및 의무 또한 함께 승게를 하게 되므로 반드시 이러한 부분에 만전을 기해 계약에 임해야 합니다.

위에서 예를 든 김성공씨는 꿈에 그리던 네일가게를 여기에 설명한 절차를 참고해서 인수해 비지니스를 잘하고 있을까요?

여러분도 김성공씨와 같이 앞으로 시작하시는 비지니스에 이 글이 참고가 되었으면 합니다.    

최영수변호사
최영수변호사법률그룹
Tel) 718-939-0209

2009년 3월 2일
  
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